กู้ซื้อบ้านหลังแรก ต้องดูอะไรก่อนเซ็นสัญญา: เงินดาวน์ วงเงิน ดอกเบี้ย ค่างวด และค่าใช้จ่ายจริง

สำหรับสัญญากู้ซื้อบ้านที่ทำระหว่าง 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% ของมูลค่าหลักประกัน ในกรณีที่กำหนด แต่เพดานนี้ไม่ใช่คำรับรองว่าสถาบันการเงินจะอนุมัติเต็มจำนวน ธนาคารยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้ ประวัติชำระหนี้ และการประเมินหลักประกัน

ก่อนลงนาม ให้แยกเงิน 3 ก้อน: เงินดาวน์หรือส่วนต่างที่ต้องหาเอง, ค่างวดที่ต้องผ่อนได้นานหลายปี และค่าใช้จ่ายวันโอน/หลังรับบ้านที่อาจกู้ไม่ได้ บทความนี้เป็นแนวทางประกอบการตัดสินใจ ไม่รับรองผลอนุมัติหรืออัตราดอกเบี้ยของธนาคารใด

1) เริ่มจากวงเงิน: LTV 100% มีกรอบเวลา และไม่เท่ากับอนุมัติเต็ม

LTV คืออัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน สำหรับการซื้อบ้าน ธปท. กำหนดให้ใช้ ราคาซื้อขายจริง เป็นมูลค่าหลักประกันในการคำนวณ ไม่รวมค่าตกแต่งหรือค่าใช้จ่ายอื่น ส่วนกรณีรีไฟแนนซ์หรือสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องภายหลังจึงใช้ราคาประเมินตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

หลังช่วงผ่อนคลาย เกณฑ์ฐานที่ ธปท. เคยกำหนดต่างกันตามราคาหลักประกันและจำนวนสัญญา เช่น บ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญาแรกมีเพดาน 100% แต่สัญญาที่สองอยู่ที่ 90% หรือ 80% ตามระยะผ่อนสัญญาแรก และสัญญาที่สามขึ้นไป 70% ส่วนบ้านตั้งแต่ 10 ล้านบาท สัญญาแรก/สอง/สามขึ้นไปอยู่ที่ 90%/80%/70% ตามลำดับ จึงไม่ควรวางแผนด้วยสมมติฐานว่าเพดาน 100% จะมีตลอดไป

แม้ได้วงเงินเต็มเพดาน ก็ยังควรมีเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ไม่ใช่ยืมเพิ่มเพื่อปิดทุกต้นทุน โดยเฉพาะถ้าจะขอสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับบ้าน ให้ถามว่าเงินส่วนนั้นอยู่ภายใต้เงื่อนไขใด; สำหรับสัญญาแรกที่หลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท สินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องมีเพดานไม่เกิน 10% ของมูลค่าหลักประกันตามประกาศ

2) เช็ก “จ่ายไหว” ก่อนเลือกบ้าน: รวมทุกหนี้ ไม่ใช่ดูแต่ค่างวดบ้าน

ธปท. แนะนำว่าภาระหนี้ที่ต้องผ่อนต่อเดือนทุกประเภทรวมกันไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน นี่เป็นหลักวางแผนการเงิน ไม่ใช่สูตรอนุมัติที่ใช้เหมือนกันทุกธนาคาร

ให้เขียนตัวเลขจริงของตนเองลงในตารางนี้ก่อนยื่นกู้

ให้ใช้ค่างวดในช่วงดอกเบี้ยปกติหรือช่วงอัตราลอยตัวเป็นจุดทดสอบ ไม่ใช่ใช้เฉพาะค่างวดโปรโมชันปีแรก ธนาคารอาจพิจารณาความมั่นคงของรายได้ ภาระหนี้เดิม และประวัติชำระหนี้ด้วย หากถูกปฏิเสธ สามารถขอทราบเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรได้ และหากเหตุเกี่ยวกับเครดิตบูโร สามารถยื่นขอตรวจเครดิตบูโรกรณีถูกปฏิเสธภายใน 30 วันโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย

อ่านต่อเรื่องการจัดงบรายเดือนได้ที่ วางงบประมาณแบบ 50/30/20 และควรเช็ก ข้อมูลเครดิตบูโร ก่อนยื่นหลายแห่งพร้อมกัน

3) ดอกเบี้ยคงที่กับลอยตัว: ถามให้ครบทุกช่วง ไม่ดูแค่ปีแรก

สินเชื่อบ้านมักเสนออัตราต่ำในช่วงแรก แล้วเปลี่ยนไปใช้อัตราอ้างอิงลอยตัว เช่น MRR หรือ MLR บวกหรือลบส่วนต่าง MRR คืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งรวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราอ้างอิงและส่วนต่างจึงสำคัญกว่าคำว่า “ดอกเบี้ยเริ่มต้น” เพียงบรรทัดเดียว

ก่อนเซ็น ให้ขอตารางผ่อนชำระและถามเป็นข้อ ๆ ดังนี้

1. อัตราดอกเบี้ยของแต่ละปีหรือแต่ละช่วงคือเท่าไร
2. หลังหมดช่วงพิเศษ ใช้อัตรา MRR หรือ MLR และบวก/ลบกี่เปอร์เซ็นต์
3. หากอัตราอ้างอิงเปลี่ยน ค่างวดหรือระยะเวลาผ่อนจะเปลี่ยนอย่างไร
4. จำนวนงวดและจำนวนเงินของแต่ละงวดเป็นเท่าไร
5. มีช่วงผ่อนแต่ดอกเบี้ยหรือเงื่อนไขพิเศษใดที่ทำให้เงินต้นลดช้าหรือไม่
6. มีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดหรือรีไฟแนนซ์หรือไม่ และใช้กี่ปีแรก

ตัวอย่างเพื่อเห็นผลของอัตราดอกเบี้ย

ตัวอย่างนี้ใช้เงินกู้สมมติ 3,000,000 บาท ผ่อนเท่ากันทุกเดือน 30 ปี และถือว่าอัตราดอกเบี้ยคงเดิมตลอดสัญญา จึงไม่ใช่ข้อเสนอจริงหรือยอดผ่อนที่ธนาคารรับรอง

ในสมมติฐานนี้ อัตราที่ต่างกัน 0.5 จุดเปอร์เซ็นต์ทำให้ดอกเบี้ยรวมต่างกันประมาณ 334,447 บาท ตัวอย่างสอดคล้องกับตัวอย่างของ ธปท. ที่ชี้ว่าบ้านราคา 3 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 5% และ 5.5% มีต้นทุนดอกเบี้ยรวมต่างกันมาก จึงควรเทียบต้นทุนตลอดสัญญาควบคู่กับค่างวดหลังหมดโปรโมชัน ดูหลักคิดเพิ่มได้ที่ APR และต้นทุนรวมของสินเชื่อ

4) เงินสดวันโอน: อย่าคิดเฉพาะเงินดาวน์

ค่าธรรมเนียมบางรายการคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่คุณคุยกับโครงการหรือผู้ขาย และผู้ซื้อกับผู้ขายต้องตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครรับภาระใด อย่าสมมติว่าค่าธรรมเนียมลดเหลือ 0.01% เพราะมาตรการลดหย่อนมีตามมติ ครม. เป็นครั้งคราว; ก่อนวันโอนควรตรวจสถานะกับกรมที่ดินอีกครั้ง

ผู้กู้มีสิทธิเลือกบริษัทประกันตามความสมัครใจ ธนาคารไม่ควรบังคับให้ทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งโดยเฉพาะ หากถูกบอกว่าไม่ทำ MRTA แล้วจะไม่ได้รับอนุมัติ หรือถูกบังคับบริษัทประกัน ให้ร้องเรียนผ่าน call center ของธนาคารก่อน และขอคำปรึกษา ธปท. ได้ที่ 1213

5) เช็กลิสต์เอกสารและสัญญาก่อนลงนาม

คำแนะนำต่อไปนี้เป็นการเตรียมตัวเชิงปฏิบัติ ไม่ได้หมายความว่าเป็นสิทธิทางกฎหมายในการขอเอกสารทุกชนิด ให้ขอดูร่างสัญญา ตารางผ่อนชำระ และเอกสารแนบให้พอก่อนตัดสินใจ

• วงเงินอนุมัติจริงเท่าไร และมีเงื่อนไขก่อนเบิกจ่ายอะไร
• อัตราดอกเบี้ยทุกช่วง รวมถึงสูตร MRR/MLR ± ส่วนต่างหลังหมดโปรโมชัน
• จำนวนงวด ค่างวดแต่ละช่วง และวันที่ต้องชำระ
• ค่าประเมิน ค่าจำนอง ค่าธรรมเนียมชำระคืนก่อนกำหนด และค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด
• ประกันอัคคีภัยคุ้มครองอะไร ใครเป็นผู้รับประโยชน์ และค่าเบี้ยเท่าไร
• MRTA เป็นทางเลือกหรือไม่ และหากเลือก/ไม่เลือก ผลต่อข้อเสนอคืออะไร
• มีเงื่อนไขพ่วงบัญชีเงินฝากหรือหักบัญชีอัตโนมัติหรือไม่
• ในสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุชัดหรือไม่ว่าใครจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจำนอง
• เงินสดหลังจ่ายวันโอนเหลือพอสำหรับซ่อมแซม ตกแต่ง และค่าส่วนกลางหรือไม่
• หากต้องรีไฟแนนซ์ภายหลัง มีช่วงล็อกและค่าใช้จ่ายใดบ้าง

เอกสารขอกู้โดยทั่วไปแบ่งเป็นเอกสารประจำตัว เอกสารรายได้ และเอกสารอื่นตามกรณี ผู้มีรายได้ประจำมักต้องมีหลักฐานเงินเดือนและบัญชีเงินฝาก ขณะที่อาชีพอิสระอาจต้องใช้หลักฐานรายได้และ statement ย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน; ถ้ามีผู้กู้ร่วม ต้องเตรียมหลักฐานของผู้กู้ร่วมด้วย

6) ยังไม่ควรซื้อตอนนี้ เมื่อการรอช่วยลดความเสี่ยง

การมีเพดาน LTV 100% ไม่ได้ทำให้การซื้อบ้านเหมาะกับทุกคน ลองชะลอการเซ็นและเพิ่มเงินออมก่อน หากพบข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้

• ภาระหนี้รวมพร้อมค่างวดบ้านเกินกรอบ 1 ใน 3 ของรายได้ที่ใช้วางแผน
• หลังจ่ายดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอนแทบไม่เหลือเงินสำรองสำหรับเหตุฉุกเฉิน
• ต้องพึ่งเงินกู้เพิ่มเพื่อจ่ายค่าตกแต่งหรือค่าใช้จ่ายพื้นฐานจนเงินสดไม่พอ
• รายได้ใน 12 เดือนข้างหน้ายังไม่แน่นอน หรือรายรับ-รายจ่ายระยะยาวยังไม่ผ่านการทบทวน
• ข้อเสนอที่เลือกดูถูกเฉพาะช่วงแรก แต่ยังตอบไม่ได้ว่าค่างวดหลังหมดโปรโมชันจะรับไหวหรือไม่

การรอไม่ใช่ความล้มเหลว ธปท. แนะนำให้ใช้เงินออมเป็นหลัก กู้ให้น้อยที่สุดหรือวางเงินดาวน์ให้มากขึ้นเมื่อทำได้ เริ่มจาก เงินสำรองฉุกเฉิน และจัด แผนชำระหนี้หลายก้อน ก่อนผูกภาระระยะยาว อาจทำให้ทางเลือกบ้านปลอดภัยกว่า

7) ถ้าเริ่มผ่อนไม่ไหว ให้คุยก่อนเป็นหนี้ค้างนาน

อย่ารอให้ค้างหลายงวดจึงติดต่อธนาคาร ธปท. ระบุแนวทางที่อาจใช้ได้ เช่น ขอขยายระยะเวลาผ่อน ขอผ่อนแบบขั้นบันได รีไฟแนนซ์ ตีโอนทรัพย์เพื่อชำระหนี้ หรือรวมหนี้ในเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานะและการพิจารณาของเจ้าหนี้

ดอกเบี้ยผิดนัดคิดจากอัตราตามสัญญาบวกเพิ่มได้ไม่เกิน 3% และคิดบนเงินต้นที่ผิดนัดจริง ไม่รวมเงินต้นของงวดอนาคต การชำระเงินจะถูกตัดไปยังงวดที่ค้างนานที่สุดก่อน หากไม่ได้รับความเป็นธรรม หรืออยากขอคำปรึกษาเรื่องบริการทางการเงิน ติดต่อศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินของ ธปท. โทร. 1213

แหล่งข้อมูลและวันที่ตรวจ

ข้อมูลหลักตรวจเมื่อ 16 กันยายน 2569 โปรดตรวจเงื่อนไขและประกาศล่าสุดอีกครั้งในวันที่ทำสัญญา โดยเฉพาะ LTV และค่าธรรมเนียมวันโอน

• ประกาศ ธปท. ที่ 30/2569 เรื่องการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว
• ประกาศ ธปท. สนส. 1/2563: เกณฑ์ LTV ฐาน
• ธปท.: สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
• ธปท.: เลือกสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
• ธปท.: สิ่งที่ควรรู้เมื่อขอกู้เงิน
• ธปท.: ดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้และการตัดชำระหนี้
• กรมที่ดิน: ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร (สำเนาเก็บถาวร 7 ก.ย. 2569)